Un dirigeant de 58 ans signe la promesse de vente de sa maison de vacances. Achetée 450 000 € quatorze ans plus tôt, elle part à 900 000 €. Le notaire annonce près de 88 000 € d'impôt. Il n'avait compté que les 19 % de l'impôt sur le revenu, pas les prélèvements sociaux ni la surtaxe.
Cet article détaille le calcul de la plus-value d'une résidence secondaire, pour un dirigeant ou une profession libérale : prix corrigés, abattements, surtaxe, exonérations, SCI. Il situe aussi le projet de loi de finances pour 2027, encore en discussion au Parlement. Échangez 30 minutes avec Thomas Riou pour cadrer votre situation.
La vente d'une résidence secondaire relève du régime des plus-values immobilières des particuliers. L'article 150 U du CGI l'applique aux cessions réalisées dans la gestion de votre patrimoine privé. La résidence principale, occupée de façon habituelle et effective, bénéficie d'une exonération totale.
Le principe tient en une soustraction. D'après l'article 150 V du CGI, la plus-value brute est la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition. Elle est ensuite réduite d'un abattement pour durée de détention, puis taxée.
En matière de plus-value, seule compte la qualité de résidence principale. Maison de vacances, pied-à-terre ou bien loué : tout logement autre que la résidence principale suit le même régime.
Le champ dépasse la pleine propriété. Service-Public cite la vente d'un usufruit ou d'une nue-propriété, l'échange, le partage et l'apport en société. Il cite aussi les biens détenus par une SCI non soumise à l'impôt sur les sociétés, dont chaque associé est imposé selon ses droits.
Le régime ne couvre pas l'activité professionnelle. Un marchand de biens, un lotisseur ou un promoteur relève d'un autre régime. Le dirigeant qui vend sa maison de famille reste, lui, dans le cadre des particuliers, quelle que soit sa tranche marginale d'imposition.
Le calcul repose sur deux montants corrigés.
Le prix de cession est celui de l'acte. Vous déduisez, sur justificatifs, les frais supportés à la vente, comme les diagnostics obligatoires. Vous ajoutez les charges que l'acte impose à l'acquéreur à votre décharge, comme une indemnité d'éviction versée pour votre compte au locataire. Elle reste déductible, son effet est donc neutre.
Le prix d'acquisition est le prix payé, majoré des éléments que l'article 150 VB du CGI énumère. Les frais d'acquisition, droits de mutation et honoraires de notaire, se retiennent pour leur montant réel ou pour un forfait de 7,5 % du prix. Les travaux de construction, d'agrandissement ou d'amélioration se retiennent pour leur montant réel, sur facture d'entreprise. Un forfait de 15 % du prix les remplace si vous vendez plus de cinq ans après l'achat. D'après le BOFiP, l'entretien et les réparations sont exclus.
Comparez toujours forfait et frais réels, poste par poste. Un chantier lourd confié à une entreprise peut dépasser 15 % du prix. À l'inverse, des factures perdues sur un bien ancien rendent le forfait précieux.
Un bien reçu gratuitement suit une autre règle. Un héritier qui vend un bien reçu douze ans plus tôt part de la valeur retenue pour les droits de succession. Il ne part pas du prix payé par le défunt. La durée de détention court depuis le décès, ou depuis l'acte en cas de donation.
Dernier piège, la location meublée. Pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits en location meublée non professionnelle réduisent, sous conditions, le prix d'acquisition. La plus-value augmente d'autant, comme l'explique notre analyse du LMNP et de l'amortissement plafonné.
L'article 150 VC du CGI réduit la plus-value brute selon la durée de détention. Rien ne s'applique pendant cinq ans. Les délais se comptent par périodes de douze mois, depuis la date de l'acte d'achat. Une année entamée ne donne donc aucun abattement.
Pour l'impôt sur le revenu, l'abattement atteint 6 % par an de la sixième à la vingt-et-unième année, puis 4 % la vingt-deuxième année. L'exonération est acquise au-delà de 22 ans.
Pour les prélèvements sociaux, il atteint 1,65 % par an de la sixième à la vingt-et-unième année et 1,60 % la vingt-deuxième. Il monte ensuite à 9 % par an. L'exonération n'est acquise qu'au-delà de 30 ans. Le BOFiP détaille ces deux barèmes distincts.
Quatre repères aident à décider. À 10 ans, l'abattement atteint 30 % pour l'impôt sur le revenu et 8,25 % pour les prélèvements sociaux. À 15 ans, il atteint 60 % et 16,5 %. À 22 ans, l'impôt sur le revenu disparaît, mais les prélèvements sociaux restent dus sur 72 % de la plus-value. À 25 ans, l'abattement social atteint 55 %.
Ne confondez pas ce barème avec l'abattement dirigeant retraite de 500 000 €. Ce dernier concerne la cession de titres de société, pas un immeuble détenu à titre privé.
Après abattement, l'article 200 B du CGI taxe la plus-value à l'impôt sur le revenu, au taux proportionnel de 19 %. Aucune option pour le barème progressif n'existe. Un dirigeant imposé à 41 % ou 45 % sur ses revenus d'activité ne voit donc pas ce taux évoluer. Il s'applique dès le premier euro de plus-value imposable.
Les prélèvements sociaux s'ajoutent à 17,2 %, soit 9,2 % de CSG, 0,5 % de CRDS et 7,5 % de prélèvement de solidarité. La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a relevé à 18,6 % le taux applicable aux plus-values mobilières. Pour les plus-values immobilières, le taux reste 17,2 %, d'après Service-Public, comme le rappelle notre point sur les prélèvements sociaux.
Le taux global atteint donc 36,2 % avant abattement. Le chiffre trompe pourtant, car les deux bases fondent à des vitesses différentes. Au bout de 15 ans, l'impôt sur le revenu porte sur 40 % de la plus-value, les prélèvements sociaux sur 83,5 %.
La mécanique diffère de celle des valeurs mobilières. Le PFU de 31,4 % laisse l'option pour le barème progressif, ce que détaille notre analyse de la flat tax. Ici, aucun choix n'existe : le taux est fixe, et seule la plus-value imposable fait varier la charge.
L'article 1609 nonies G du CGI ajoute une taxe lorsque la plus-value nette imposable dépasse 50 000 €. Le seuil s'apprécie après l'abattement pour durée de détention, donc sur la base de l'impôt sur le revenu. D'après le BOFiP, le taux s'applique au montant total de la plus-value, dès le premier euro.
Le barème comporte cinq paliers :
Un lissage adoucit chaque franchissement de palier, sur les dix premiers milliers d'euros. Raisonnez donc sur la plus-value imposable, non sur la plus-value brute. D'après l'exemple du BOFiP, 103 400 € de plus-value imposable génèrent 2 442 € de taxe. Les ventes exonérées et les terrains à bâtir sont exclus.
La fraction exonérée au titre de la première cession d'un logement, avec remploi, sort aussi de l'assiette. Le seuil s'apprécie par cédant. Pour un couple marié qui vend un bien de communauté, l'administration admet de retenir la quote-part de chaque époux. Une plus-value imposable de 90 000 € ne déclenche alors aucune taxe. Les indivisaires et les concubins sont traités séparément. Le notaire calcule la taxe en même temps que l'impôt.
Prenons un dirigeant déjà propriétaire de sa résidence principale. Il vend 900 000 € une maison de vacances, achetée 450 000 € quatorze ans plus tôt. Faute de factures, il retient les deux forfaits. Hypothèses : aucun crédit en cours, aucune location meublée, aucune exonération.
Le total atteint 87 975 €, soit 25,2 % de la plus-value brute. Le produit net s'élève à 812 025 €, avant remboursement d'un éventuel crédit et frais de vente.
En l'état du droit, une année de détention supplémentaire ramènerait la facture à 80 777 €, soit environ 7 200 € de moins. À prix identiques, une vente après 22 ans coûterait 43 189 €, sans impôt sur le revenu ni surtaxe.
Cette plus-value entre aussi dans le revenu fiscal de référence, assiette de la CEHR. Le BOFiP rappelle que ce revenu comprend les plus-values retenues pour l'impôt sur le revenu, ici 160 425 €. Un mécanisme de quotient peut, sous conditions, atténuer la CEHR.
La liste des exonérations est longue, mais peu de cas concernent un dirigeant. Les exonérations liées aux revenus modestes des retraités, ou à une vente inférieure à 15 000 €, restent marginales pour lui. Une exonération mérite l'examen. Il s'agit de la première cession d'un logement autre que la résidence principale, prévue au 1° bis du II de l'article 150 U du CGI.
Elle exige trois conditions. Vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale, directement ou par personne interposée, dans les quatre années précédant la vente. Vous remployez tout ou partie du prix, dans les 24 mois suivant la vente, à acheter ou construire votre résidence principale. Vous demandez l'exonération dans l'acte de vente, une seule fois.
L'exonération couvre la plus-value à proportion du prix remployé. Avec 60 % du prix remployé, 60 % de la plus-value est exonérée, selon le BOFiP. Le remploi doit porter sur la pleine propriété d'un logement. L'achat d'un usufruit, d'une nue-propriété ou de parts de SCI n'est pas admis.
Deux profils illustrent la règle. Le dirigeant locataire de son logement, qui vend une maison de famille héritée puis achète sa résidence principale, peut y prétendre. Le dirigeant déjà propriétaire de sa résidence principale en est exclu, comme dans l'exemple chiffré plus haut.
Une SCI à l'impôt sur le revenu reste fiscalement transparente. Sa revente suit le régime des particuliers : mêmes abattements, même taux de 19 %. La surtaxe s'apprécie au niveau de la société, l'administration admettant de ne retenir que la part des associés soumis à l'impôt sur le revenu. La SCI n'allège donc pas l'impôt de revente. Elle sert la gouvernance et la transmission, que détaille notre article sur la SCI familiale.
Une SCI à l'impôt sur les sociétés change la logique. Le bien est amorti. La plus-value se calcule sur la valeur nette comptable, sans abattement pour durée de détention. Elle supporte l'IS au taux normal de 25 %, d'après le Service public des entreprises. Une PME éligible paie 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice. La distribution du solde subit ensuite le PFU de 31,4 %. À plus-value égale et au taux normal, la charge cumulée atteint 48,6 %, contre 25,2 % dans l'exemple précédent, avant même l'effet de l'amortissement.
Pour une maison de vacances, la SCI à l'IS est rarement cohérente. Loger gratuitement un associé dans un actif de société à l'IS expose à un redressement, l'avantage pouvant être assimilé à un revenu distribué. Cette structure convient à un immeuble loué ou aux murs d'une société d'exploitation, comme le montre notre étude sur l'achat des murs de son entreprise.
Au 30 octobre 2026, le projet de loi de finances pour 2027 est en discussion à l'Assemblée nationale, en première lecture. Le vote sur sa première partie, consacrée aux recettes, est prévu le 3 novembre. Le texte déposé ne modifie ni l'article 150 U, ni l'article 150 VC, ni la surtaxe de l'article 1609 nonies G du CGI. Les règles décrites plus haut restent en vigueur. Notre suivi du budget 2027 recense les autres mesures patrimoniales.
Il prévoit en revanche de plafonner l'amortissement en location meublée non professionnelle, ce qui concerne les propriétaires qui louent leur résidence secondaire.
Le 7 octobre, la commission des finances a adopté l'amendement I-CF673, qui remplaçait le barème de l'article 150 VC. L'abattement aurait été de 100 % avant un an de détention, puis aurait baissé de 10 points par an jusqu'à la dixième année. Le prix d'acquisition aurait été indexé sur l'inflation hors tabac. Pour les biens acquis avant 2027, la plus-value imposable n'aurait pu dépasser celle de l'ancien barème, à durée de détention arrêtée au 31 décembre 2026.
Le 9 octobre, la commission a rejeté la première partie, et la séance est repartie du texte du Gouvernement. Redéposé sous le numéro I-841, l'amendement a été rejeté en séance le 16 octobre. Aucune décision de vente ne devrait reposer sur un retour de cette mesure.
Trois erreurs reviennent dans les dossiers.
La première porte sur la date. D'après le BOFiP, une promesse synallagmatique de vente vaut vente dès sa signature, sauf condition suspensive. La durée de détention s'arrête alors à cette signature, pas à l'acte définitif.
La deuxième consiste à comparer deux offres d'achat sur le prix brut, sans calculer le net après impôt et après remboursement du crédit. La troisième est de se fier à une simulation qui ignore la surtaxe ou le revenu fiscal de référence.
Trois réflexes évitent ces écueils. Faites chiffrer la plus-value avant la promesse, avec le notaire et votre conseiller. Réunissez dès maintenant les actes d'achat, les factures de travaux et les évaluations de succession.
Comparez enfin vendre et donner. Le donataire retient la valeur de la donation comme prix d'acquisition, et la durée de détention repart de l'acte. La donation, réelle et irrévocable, neutralise donc la plus-value antérieure, au prix de droits calculés après l'abattement de 100 000 €. Elle doit répondre à un vrai projet de transmission. Préparez-la avec le notaire, bien avant toute vente. Notre analyse du démembrement de propriété montre comment conserver l'usage du bien.
Le notaire calcule la plus-value, dépose la déclaration modèle 2048-IMM et règle l'impôt au service de la publicité foncière lors de la vente. D'après le BOFiP, aucun différé de paiement n'est prévu. Vous reportez ensuite la plus-value sur votre déclaration annuelle de revenus. Prévoyez donc la trésorerie et les justificatifs avant l'acte.
Une moins-value ne se déduit d'une plus-value réalisée sur un autre bien que de façon exceptionnelle, d'après Service-Public. L'exemple cité est la vente en bloc d'un immeuble acquis par fractions successives. Dans la plupart des cas, la perte reste sans effet fiscal. Elle ne s'impute donc pas sur la plus-value d'une autre résidence vendue la même année.
Oui. Un vendeur domicilié fiscalement hors de France relève d'un prélèvement spécifique, prévu à l'article 244 bis A du CGI. Un représentant fiscal accrédité l'acquitte, sauf cas de dispense, à un taux variable selon la situation. Une convention fiscale internationale peut aussi modifier les règles. Ce régime sort du champ de cet article : faites-vous conseiller avant de signer.
Non. L'imposition est établie en totalité pour l'année de la vente, quelles que soient les modalités de paiement du prix, d'après Service-Public. La règle vaut pour une vente échelonnée comme pour un viager avec bouquet et rente. Le vendeur doit donc anticiper l'impôt dès l'acte, même s'il n'a encaissé qu'une partie du prix.
L'IFI s'apprécie au 1er janvier. Un bien vendu avant cette date n'entre plus dans l'assiette de l'année suivante, et un prix conservé en liquidités n'est pas un actif immobilier taxable. Le calendrier de la vente et du réinvestissement compte donc. Notre article sur l'IFI du dirigeant détaille ces points au-delà de 1,3 million d'euros.
Le notaire calcule l'impôt et conduit l'acte. L'expert-comptable intervient si une SCI ou une location meublée entre en jeu. Un cabinet de conseil en gestion de patrimoine en architecture ouverte simule les scénarios vendre, donner ou conserver, puis coordonne ces intervenants. Une banque privée apporte une offre intégrée, mais son conseil porte parfois sur ses propres produits. Une lettre de mission fixe le périmètre et la rémunération.
La plus-value d'une résidence secondaire se joue sur trois leviers : la date de vente, les justificatifs et la structure de détention. Une simulation avant la promesse coûte peu au regard des dizaines de milliers d'euros en jeu.
Structurer votre patrimoine commence par un échange clair.
Cet article est rédigé à titre purement informatif et ne constitue ni un conseil en investissement, ni un conseil fiscal personnalisé, ni une sollicitation. Les dispositifs présentés évoluent ; vérifiez l'état du droit en vigueur. Toute décision patrimoniale doit faire l'objet d'une analyse adaptée à votre situation, formalisée dans une lettre de mission.
Sources
Article fourni à titre informatif. Toute décision patrimoniale ou fiscale doit s'appuyer sur une analyse adaptée à votre situation.
