Un dirigeant de 58 ans détient trois studios meublés, achetés entre 2014 et 2019. Depuis près de dix ans, ses loyers ne supportent presque aucun impôt. Début octobre 2026, son expert-comptable lui transmet l'article 7 du projet de loi de finances. Une question s'impose alors : que vaudra encore ce montage à partir de 2027 ?
Le texte propose de plafonner l'amortissement en LMNP à 2,5 % et à 7 000 € par an et par foyer fiscal. Il s'agit d'une mesure en projet, soumise au vote du Parlement. Voici son mécanisme, ses exclusions et les arbitrages à préparer.
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Le projet de loi de finances pour 2027 a été enregistré à l'Assemblée nationale le 1er octobre 2026. Son article 7 vise à réorienter les soutiens publics vers le logement familial et la location de longue durée. Il modifie pour cela l'article 39 C du Code général des impôts.
La règle proposée est simple dans son principe. Lorsque la location meublée n'est pas exercée à titre professionnel, l'amortissement des locaux ne serait déductible que dans la limite d'un taux de 2,5 %. Le montant déduit ne pourrait pas dépasser 7 000 € par an et par foyer fiscal.
Les meublés de tourisme subiraient un plafond plus strict : 1,5 % et 5 000 € par an. Trois familles de biens échapperaient à la mesure. La première regroupe les résidences réservées aux étudiants, aux jeunes en formation ou aux plus de 65 ans. S'y ajoutent les structures d'accueil pour personnes âgées ou handicapées, puis les établissements de soins de longue durée.
Un point de rédaction mérite attention. Le texte vise l'amortissement des « locaux » et ne mentionne pas le mobilier. Sa portée exacte devra être confirmée pendant les débats. Vous pouvez lire la rédaction complète dans le texte du projet de loi de finances déposé à l'Assemblée nationale, pages 45 à 47.
Le plafond n'est que la partie visible de la réforme. Deux règles de transition pèsent davantage sur les loueurs installés de longue date.
Première règle. Pour les exercices clos à compter du 1er janvier 2027, l'amortissement écarté par le plafond ne serait plus reportable. Il serait définitivement perdu. Aujourd'hui, la fraction non déduite d'une année se reporte sur les exercices suivants. Ce report explique pourquoi tant de loyers meublés restent peu ou pas imposés pendant de longues années.
Seconde règle. Le stock d'amortissements comptabilisés avant 2027 et non encore déduits resterait utilisable. Il serait imputable sur les exercices clos de 2027 à 2036, dans la limite de la moitié du résultat imposable. Ce résultat se calcule après déduction de l'amortissement plafonné de l'année.
Prenons une hypothèse chiffrée. Un foyer perçoit 20 000 € de loyers meublés et supporte 6 000 € de charges et d'intérêts. Il dispose d'un stock de 40 000 € d'amortissements en report. Son amortissement annuel dépasse le plafond, qui le ramène à 7 000 €. Le résultat ressort alors à 7 000 €. La moitié, soit 3 500 €, peut être absorbée par le stock. Le résultat imposable tombe à 3 500 €.
À chiffres constants, le foyer utiliserait 35 000 € de son stock en dix ans. Les 5 000 € restants seraient perdus fin 2036. Pour un stock plus important, la perte grossit vite. Un stock de 80 000 € laisserait, dans le même scénario, 45 000 € inutilisés. Comme pour le déficit foncier d'un dirigeant fortement fiscalisé, le calendrier d'imputation compte autant que le montant.
Au régime réel, le loueur en meublé déduit ses charges, ses intérêts d'emprunt et l'amortissement du bien. L'amortissement ne peut pas créer de déficit. Il est limité aux loyers diminués des autres charges, rappelle la page de l'administration fiscale sur les régimes d'imposition.
Ce mécanisme neutralise souvent le résultat fiscal pendant de nombreuses années. Le plafond en limite la portée. Chaque euro qui n'est plus amorti devient un euro de bénéfice imposable. Il supporte alors l'impôt sur le revenu au barème progressif, puis les prélèvements sociaux.
Le seuil des 7 000 € n'est atteint qu'à partir d'une certaine valeur amortissable. Il faut une base d'au moins 280 000 € pour que 2,5 % produisent 7 000 €. En deçà, c'est le taux qui bloque, pas le montant.
Un exemple éclaire ce point. Pour un appartement dont la base amortissable atteint 200 000 €, l'amortissement déductible serait limité à 5 000 € par an. Le plafond de 7 000 € ne joue alors aucun rôle. Pour un foyer imposé dans la tranche à 41 % ou à 45 %, l'écart peut atteindre plusieurs milliers d'euros d'impôt par an. Il dépend du niveau de charges et de l'amortissement pratiqué aujourd'hui.
C'est sans doute la disposition la plus sensible pour un patrimoine constitué de plusieurs lots. Le plafond de 7 000 € s'apprécie par foyer fiscal. Il ne se multiplie pas avec le nombre de biens détenus.
Reprenons le dirigeant aux trois studios. Supposons qu'il amortisse aujourd'hui 6 000 € par logement, soit 18 000 € par an. Si la base amortissable cumulée de ses studios dépasse 280 000 €, il ne pourrait plus déduire que 7 000 € au total. Les 11 000 € restants ne seraient ni déductibles ni reportables.
Un couple marié ou pacsé forme un seul foyer fiscal. Deux époux qui détiennent chacun des biens meublés partagent donc la même enveloppe de 7 000 €. Un investisseur qui détient un seul studio sera surtout touché par le taux de 2,5 %, rarement par le montant de 7 000 €.
Le relèvement du bénéfice imposable a un effet indirect. Il augmente le revenu fiscal de référence du foyer. Pour les revenus les plus élevés, cette hausse peut peser sur la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus, dont l'assiette repose sur ce revenu.
Le premier travail consiste donc à recenser, bien par bien, l'amortissement réellement pratiqué. L'addition au niveau du foyer révèle souvent un écart plus large qu'attendu.
Le plafond s'ajoute à une réforme déjà en vigueur. Depuis la loi de finances pour 2025, la revente d'un bien loué en meublé non professionnel est moins favorable. Pour les cessions réalisées à partir du 15 février 2025, les amortissements déduits viennent réduire le prix d'acquisition. La plus-value imposable augmente d'autant.
La foire aux questions de l'administration fiscale sur la location meublée précise une exception. Les résidences gérées pour étudiants ou seniors ne sont pas concernées par cette réintégration.
Un effet de bord apparaît. La réintégration porte sur les amortissements effectivement déduits pendant la location. En limitant ce qui est déduit, le plafond réduirait aussi le montant réintégré lors de la vente. L'avantage annuel diminue, mais la charge différée diminue également.
Le gouvernement assume cette articulation. L'exposé des motifs présente la combinaison des deux mesures comme un nouvel équilibre entre location nue et location meublée. L'objectif affiché est de favoriser la location de longue durée.
Pour un loueur installé, la question n'est donc plus seulement le rendement annuel. Elle porte sur l'économie globale du bien jusqu'à sa cession ou sa transmission. Les abattements pour durée de détention des plus-values immobilières continuent de jouer un rôle central dans ce calcul.
Aucune décision structurante ne devrait être prise avant l'adoption définitive du texte. Les amendements peuvent modifier les taux, les plafonds ou les exclusions. Préparer les scénarios reste en revanche utile dès maintenant.
Le retour au micro-BIC. Ce régime applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers, jusqu'à 77 700 € de recettes. Pour les meublés de tourisme non classés, l'abattement tombe à 30 % et le seuil à 15 000 €. Ces montants sont ceux publiés par l'administration fiscale.
Avec un amortissement plafonné, un bien peu chargé peut devenir moins imposé en micro-BIC qu'au réel. Le calcul dépend du niveau des intérêts d'emprunt et des charges. Un bien financé à crédit garde souvent l'avantage au réel.
Abandonner le réel pose une autre question. Le stock d'amortissements en report serait-il encore imputable ? Le texte ne le prévoit pas expressément. Ce point doit être chiffré avec l'expert-comptable avant tout changement d'option.
Le meublé n'est qu'un levier parmi d'autres pour un foyer fortement imposé. Les solutions pour réduire l'impôt d'un haut revenu se comparent entre elles, et non isolément. Un gain en LMNP qui disparaît peut être compensé ailleurs, à risque et liquidité comparables.
L'article 7 ne vise que la location meublée exercée à titre non professionnel. Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) resterait hors du champ du plafond. La tentation de basculer est donc réelle.
Les conditions sont strictes. Selon la doctrine administrative sur le caractère professionnel de la location meublée, les recettes annuelles du foyer doivent dépasser 23 000 €. Elles doivent aussi excéder les autres revenus d'activité du foyer, pensions et rentes viagères comprises.
Pour un dirigeant salarié ou un médecin en exercice, la seconde condition est rarement remplie. Elle devient plus accessible à la retraite, lorsque les pensions remplacent des revenus d'activité plus élevés. Le statut se constate chaque année. Il ne se choisit pas.
Le passage en LMP change aussi d'autres paramètres. Le régime social du résultat est différent. Les plus-values relèvent du régime professionnel, avec ses propres règles d'exonération. Ces effets se chiffrent sur toute la durée de détention, pas sur une seule année.
Un cas illustre la logique. Un couple de retraités détient quatre meublés générant 32 000 € de recettes, pour 25 000 € de pensions et aucun autre revenu d'activité. Les deux conditions seraient remplies. Gonfler artificiellement les recettes pour franchir le seuil serait en revanche un mauvais calcul.
L'exposé des motifs de l'article 7 cite le dispositif dit « Jeanbrun », créé par la loi de finances pour 2026. Il permet, sous condition notamment de loyer abordable, d'amortir un logement loué nu.
Selon l'exposé des motifs, l'amortissement déductible y est compris entre 3 et 5,5 % du prix d'acquisition. La limite maximale est de 12 000 € par an et par foyer fiscal. Sur le papier, ce régime devient plus généreux que la location meublée plafonnée. Il cible toutefois des acquisitions, neuves ou rénovées. Un meublé déjà détenu ne s'y convertit pas automatiquement.
La société soumise à l'impôt sur les sociétés constitue une autre voie. Le texte raisonne en foyer fiscal et renvoie à la définition du loueur non professionnel de l'impôt sur le revenu. Son application à une société à l'IS n'est pas expressément prévue et devra être confirmée.
Ce schéma a un coût. Les loyers sont taxés au niveau de la société, puis à la distribution. La plus-value de cession suit la fiscalité des entreprises. Le montage se justifie surtout pour capitaliser des revenus, pas pour les consommer. Les mécanismes sont détaillés dans notre analyse de la SCPI détenue en société à l'IS.
Transférer un bien existant vers une société déclenche aussi une cession, avec ses frais et sa plus-value. L'arbitrage n'est jamais automatique.
Traiter le projet comme une règle acquise. L'article 7 est une proposition du gouvernement. Les taux, les plafonds et la liste des biens exclus peuvent évoluer pendant l'examen parlementaire. Toute présentation de la mesure comme règle en vigueur est prématurée tant que la loi n'est pas promulguée.
Vendre dans l'urgence. Céder un bien pour échapper au plafond fait jouer la réintégration des amortissements déjà déduits. S'y ajoutent les frais de cession et la perte d'un actif peut-être bien placé. Une vente se décide sur l'économie globale du bien, pas sur un seul paramètre fiscal.
Acheter en résidence gérée pour la seule exclusion. Les résidences étudiantes et seniors échapperaient au plafond. Cette exclusion ne garantit ni la qualité du gestionnaire, ni la solidité du bail commercial, ni la liquidité à la revente. Un mauvais actif reste un mauvais actif, même bien traité fiscalement. L'emplacement et la demande locative priment toujours sur le régime fiscal.
Un rappel technique complète ce tableau. Le plafond ne modifie pas la manière de calculer l'amortissement comptable. Celui-ci suit toujours la durée normale d'utilisation du bien, principe exposé par la doctrine administrative sur l'amortissement des biens donnés en location. Seule la part déductible serait bornée.
Pour un foyer avec un seul meublé de valeur modérée et un stock faible, l'impact se joue surtout sur le taux de 2,5 %. Pour un foyer qui cumule plusieurs lots et un stock important, la réforme impose un vrai travail d'anticipation.
Trois conseils sont applicables dès maintenant :
Ces chiffres permettent ensuite de comparer les options : maintien au réel, micro-BIC, statut professionnel, location nue ou cession programmée. Aucune n'est bonne par principe.
Chez Adaline Partners, ce travail commence par un premier échange sans engagement. Il se poursuit, sous lettre de mission, par une analyse globale de votre situation patrimoniale et fiscale. La mise en œuvre est coordonnée avec votre expert-comptable et, si besoin, votre notaire. Le suivi se prolonge pendant l'examen du texte, jusqu'à la version définitive. Cette approche s'inscrit dans une réflexion plus large sur la gestion de patrimoine du dirigeant.
Non. Selon le texte déposé, le plafond de 7 000 € s'apprécie par an et par foyer fiscal. Un foyer qui détient plusieurs meublés partage donc une seule enveloppe annuelle, quel que soit le nombre de lots. Un couple marié ou pacsé forme un seul foyer. Pour les meublés de tourisme, l'enveloppe serait réduite à 5 000 € par an, avec un taux de 1,5 %.
Non, elles figurent parmi les exclusions prévues. Le texte écarte les résidences réservées aux étudiants, aux jeunes en formation, aux apprentis ou aux personnes de plus de 65 ans. Les structures pour personnes âgées ou handicapées et les établissements de soins de longue durée sont aussi exclus. Cette exclusion ne dispense pas d'analyser la qualité du gestionnaire et du bail commercial.
Ils ne seraient pas perdus immédiatement. Les amortissements comptabilisés avant 2027 et non déduits resteraient imputables sur les exercices clos de 2027 à 2036. L'imputation serait toutefois limitée à la moitié du résultat imposable, calculé après l'amortissement plafonné de l'année. Un stock important risque donc de ne pas être entièrement consommé avant fin 2036.
Le texte vise l'amortissement des « locaux ». Il ne mentionne pas le mobilier, ce qui laisse penser que celui-ci resterait amortissable selon les règles actuelles. Cette lecture devra être confirmée par la version définitive de la loi et par les commentaires de l'administration. D'ici là, un chiffrage prudent applique le plafond aux seuls locaux.
Parfois. Avec un abattement de 50 % jusqu'à 77 700 € de recettes, le micro-BIC peut devenir compétitif pour un bien peu chargé et sans crédit. Pour un bien financé à crédit, le régime réel garde souvent l'avantage, même plafonné. Le sort du stock d'amortissements en report doit être chiffré avant tout changement de régime.
Non. Il s'agit d'une disposition du projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026 et soumis au Parlement. Le texte organise la transition autour des exercices clos à compter du 1er janvier 2027. Ses paramètres peuvent encore évoluer jusqu'au vote définitif et à la promulgation de la loi.
Le plafonnement de l'amortissement modifie l'équilibre du meublé non professionnel, sans le supprimer. Les loueurs les plus exposés sont ceux qui cumulent plusieurs lots et un stock d'amortissements important. L'avancement du texte se suit sur le dossier législatif du projet de loi de finances pour 2027. Le bon moment pour chiffrer vos scénarios est maintenant, la décision viendra après le vote.
Structurer votre patrimoine commence par un échange clair.
Cet article est rédigé à titre purement informatif et ne constitue ni un conseil en investissement, ni un conseil fiscal personnalisé, ni une sollicitation. Les dispositifs présentés évoluent ; vérifiez l'état du droit en vigueur. Toute décision patrimoniale doit faire l'objet d'une analyse adaptée à votre situation, formalisée dans une lettre de mission.
Sources
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