En février 2026, le taux de dépôt de la BCE se maintient à 2%. Les comptes à terme pour entreprises offrent entre 1,80 % et 2,85 % brut selon les maturités. Pour une société disposant d'un excédent de trésorerie stable, ces niveaux couvrent à peine l'inflation. Placer efficacement sa trésorerie exige d'explorer des mécanismes plus structurés. L'usufruit temporaire de parts de SCPI en fait partie.
Le principe repose sur le démembrement de propriété : la société acquiert l'usufruit de parts de SCPI pour une durée fixe — généralement 5 à 10 ans — et perçoit l'intégralité des revenus locatifs sur cette période. En 2025, le taux de distribution des SCPI s'est établi à 4,91 % selon l'ASPIM. Rapporté au prix décoté de l'usufruit, le rendement dépasse celui des placements de trésorerie classiques.
Le démembrement sépare deux attributs du droit de propriété. L'usufruitier perçoit les revenus(usus et fructus). Le nu-propriétaire conserve la substance du bien (abusus). Dans le cadre des SCPI, la société de gestion fixe une clé de répartition qui détermine le prix de l'usufruit en pourcentage de la pleine propriété. Sur une durée de 5 ans, cette clé se situe autour de 20 %. Elle monte à environ 32 %sur 10 ans. La société investisseuse paie donc 20 000 € pour accéder aux revenus de 100 000 € de parts en pleine propriété. Les loyers sont versés trimestriellement, sur la base du taux de distribution de la SCPI appliqué à la valeur en pleine propriété.
L'usufruit temporaire est un actif incorporel à durée déterminée. Sa valeur tombe à zéro au terme du contrat. Cette caractéristique le rend amortissable linéairement sur toute la durée du démembrement (C. com. art. L.123-13 et L.123-18 ; PCG art. 322-1). Pour une société soumise à l'IS, cet amortissement constitue une charge déductible du résultat fiscal. Il vient absorber tout ou partie des revenus locatifs perçus, réduisant mécaniquement la base imposable de l'entreprise.
Prenons un cas concret. Une SAS dispose de 100 000 € de trésorerie excédentaire sur un horizonde 5 ans. Elle acquiert l'usufruit de parts d'une SCPI diversifiée affichant un taux de distribution de 5 %, avec une clé d'usufruit à 20 %.
L'investissement donne accès aux revenus calculés sur une base de 500 000 € en pleine propriété, soit 25 000 € de loyers bruts par an. Parallèlement, l'amortissement annuel s'élève à 20 000 € (100 000 € répartis sur 5 ans).
Le résultat imposable annuel tombe donc à 5 000 €. Au taux réduit de 15 % applicable aux PME sous le seuil de 42500 € de bénéfice, l'IS annuel s'élève à 750 €. Sur 5 ans, la société perçoit 125 000 € de revenus bruts cumulés pour un investissement initial de 100 000 €, avec une charge fiscale totale de 3 750 €.
Le gain net de l'opération ressort à 21 250 €, soit un TRI annuel voisin de 4 % après impôt.
Comparons avec un compte à terme sur la même durée. Les meilleurs taux entreprise début 2026 plafonnent à 2,65 % brut sur 5 ans selon les comparateurs spécialisés.
Après IS à 25 %, le rendement net tombe sous les 2 %. Sur 100 000 € placés, le gain cumulé sur 5 ans atteint environ 10 000 € — soit moins de la moitié du scénario en usufruit de SCPI.
L'écart de performance justifie l'analyse approfondie de ce mécanisme.
L'usufruit de SCPI est un investissement à fonds perdus. Au terme du démembrement, la société ne récupère ni capital ni parts : l'usufruit s'éteint et le nu-propriétaire devient plein propriétaire. Le rendement dépend directement de la capacité de la SCPI à maintenir son taux de distribution dans la durée. Une baisse du taux d'occupation ou une correction du marché immobilier réduit les revenus perçus par l'usufruitier. Le capital est par ailleurs bloqué pendant toute la durée du démembrement — il n'existe pas de marché secondaire liquide pour céder un usufruit temporaire de SCPI. Le choix du véhicule est donc déterminant : taux d'occupation financier, diversification géographique et sectorielle, qualité de la société de gestion, régularité de l'historique de distribution.
Les SCPI investissant hors de France ajoutent un étage d'optimisation fiscale. Les conventions bilatérales entre la France et la plupart des pays européens prévoient une imposition à la source dans le pays de situation de l'immeuble. Les loyers de source étrangère ne supportent donc pas l'IS français. L'amortissement comptable reste pourtant intégralement déductible du résultat de la société en France. Le mécanisme peut alors produire un déficit fiscal imputable sur les autres revenus de la société, amplifiant l'avantage global de l'opération.
La pertinence de l'usufruit de SCPI pour une trésorerie d'entreprise repose sur trois conditions préalables. L'horizon de placement doit correspondre exactement à la durée du démembrement : les fonds sont totalement immobilisés. La société doit être soumise à l'IS pour bénéficier de l'amortissement comptable — une structure à l'IR n'a pas accès à ce levier. La sélection des SCPI mérite un travail approfondi, en diversifiant les véhicules et les durées pour limiter le risque de concentration. Le démembrement croisé — usufruit pour la société, nue-propriété pour le dirigeant en nom propre —constitue une extension stratégique de ce dispositif, mais requiert une analyse préalable du risque d'abus de droit.
