Vous venez de céder votre société. Votre fille cherche à acheter un premier appartement, votre petit-fils rénove sa maison. Une question revient : comment les aider maintenant, sans alourdir la facture fiscale d'une donation classique.
Ce dispositif porte le nom d'article 790 A bis du Code général des impôts. Il exonère de droits certains dons d'argent affectés à un logement. Il ne finance pas une entreprise, contrairement à une confusion fréquente.
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Le don familial exonéré de l'article 790 A bis autorise un donateur à transmettre jusqu'à 100 000 euros à un même bénéficiaire, en franchise totale de droits de mutation. Le plafond global atteint 300 000 euros par bénéficiaire lorsque plusieurs membres de la famille donnent.
Le donataire doit être un enfant, un petit-enfant ou un arrière-petit-enfant. À défaut de descendance, un neveu ou une nièce issus des frères et sœurs du donateur peuvent recevoir. Les neveux par alliance restent exclus.
Le don porte uniquement sur des sommes d'argent, remises par chèque, virement, mandat ou espèces. Il s'effectue en pleine propriété, sans réserve d'usufruit. Un démembrement ferme la porte au dispositif. La transmission d'un bien immobilier ou de titres n'entre pas dans ce cadre.
Ce cadre découle de la loi de finances pour 2025, qui a rétabli l'article dans le Code. Le dispositif s'adresse à des familles souhaitant transmettre tôt, au service d'un projet de logement concret. Il ne remplace pas les abattements existants, il s'y ajoute.
D'après la doctrine administrative publiée au BOFiP, l'exonération vise les dons affectés à un immeuble neuf ou à des travaux de rénovation énergétique. L'usage des fonds conditionne tout l'avantage. Un don sans projet éligible ne bénéficie d'aucune exonération à ce titre.
L'exonération n'est jamais acquise sur le principe du don. Elle dépend de l'affectation des fonds par le bénéficiaire, dans un délai de six mois après le versement. Deux usages sont clairement établis par le texte.
Le premier vise l'acquisition d'un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement. Le bénéficiaire peut y habiter à titre de résidence principale. Il peut aussi le louer en habitation principale, à condition que le locataire ne soit pas membre de son foyer fiscal.
Le second usage couvre les travaux de rénovation énergétique du logement dont le bénéficiaire est propriétaire et qu'il affecte à son habitation principale. Les travaux doivent être éligibles à MaPrimeRénov', même si le bénéficiaire ne demande pas cette prime.
Une évolution récente élargirait ce champ à l'achat de logements anciens par des primo-accédants, sur une fenêtre distincte. Cette extension issue des débats de la loi de finances pour 2026 doit être confirmée sur le texte en vigueur avant toute opération. Les sources officielles de référence décrivent encore, à ce jour, le seul périmètre neuf et rénovation.
Avant tout versement, une lecture précise de ces conditions s'impose. Pour situer ce don parmi les autres leviers, consultez notre panorama des stratégies de transmission du patrimoine.
La vraie force du 790 A bis tient à son cumul. L'exonération se superpose aux abattements de droit commun, sans les consommer. Un même parent peut donc empiler plusieurs enveloppes.
L'abattement en ligne directe de 100 000 euros par parent et par enfant, prévu à l'article 779 du CGI, reste pleinement disponible. Il se renouvelle tous les quinze ans. Le don de 790 A bis s'y ajoute intégralement.
Le don familial de sommes d'argent de l'article 790 G, plafonné à 31 865 euros, se cumule également. Il suppose un donateur de moins de 80 ans et un bénéficiaire majeur. À la différence du 790 A bis, aucune condition d'âge du donateur ne pèse ici.
En additionnant ces trois dispositifs, un parent transmet jusqu'à 231 865 euros à un enfant, sans droits. D'après Légifrance, le texte pose ce cumul sans le limiter. L'effet de levier est réel sur une transmission bien préparée.
Un couple double naturellement l'enveloppe. Chaque parent dispose de ses propres abattements et de son propre plafond de 790 A bis. Pour un même enfant, la limite globale de 300 000 euros par bénéficiaire au titre du seul 790 A bis borne toutefois l'exonération affectée au logement.
Le caractère temporaire du dispositif change la logique de décision. Rien ne se reconduit automatiquement. Le calendrier commande le montage.
Pour le neuf et la rénovation énergétique, la date limite du don est fixée au 31 décembre 2026. Le don doit intervenir dans cette fenêtre, ouverte depuis le 15 février 2025. Un rapport d'évaluation doit être remis au Parlement avant fin septembre 2026, sans garantie de prorogation.
La date qui compte est celle du don, pas celle de l'affectation. Un don réalisé en décembre 2026 reste éligible, même si l'achat intervient au premier semestre 2027. Le délai d'affectation de six mois s'apprécie ensuite, projet par projet.
Cette distinction ouvre une marge de manœuvre. Un bénéficiaire dont le projet n'est pas finalisé peut recevoir le don avant l'échéance, à condition de sécuriser l'affectation dans les six mois. Un versement prématuré, sans projet identifié, reste néanmoins risqué.
Cette contrainte impose d'anticiper. Entre la décision, le passage éventuel chez le notaire et la déclaration, plusieurs semaines s'écoulent souvent. Un dirigeant qui vient de céder gagne à intégrer ce don dans sa réflexion globale, aux côtés de la donation-partage pour figer les valeurs.
L'exonération n'est pas définitivement acquise le jour du don. Elle suppose le respect de conditions dans la durée. Un manquement entraîne la remise en cause de l'avantage.
Pour un achat, le logement doit rester la résidence principale du bénéficiaire ou être loué en habitation principale pendant cinq ans. Ce délai court à compter de l'acquisition ou de l'achèvement. Une revente précoce fragilise le montage.
Pour la rénovation énergétique, le logement rénové doit rester l'habitation principale du donataire cinq ans après la fin des travaux. Le bénéficiaire doit être propriétaire du bien concerné. Les travaux visés sont ceux éligibles à MaPrimeRénov'.
Une limite mérite l'attention. L'exonération ne se cumule pas avec d'autres aides fiscales portant sur les mêmes dépenses de travaux, comme un crédit d'impôt ou une prime. D'après la doctrine publiée au BOFiP, BOI-ENR-DMTG-20-20-20, ces règles encadrent strictement l'avantage.
Une documentation rigoureuse des versements protège en cas de contrôle. Conservez la preuve du don, celle de son affectation et les justificatifs du projet. En cas de non-respect des conditions, l'administration réclame les droits éludés, assortis d'intérêts de retard. La rigueur du dossier reste la meilleure protection.
Rien ne vaut un cas concret pour mesurer l'intérêt du dispositif. Prenons trois configurations patrimoniales distinctes, sans nommer de clients.
Premier cas, un dirigeant récemment cédant souhaite aider son fils à acheter un appartement neuf. Il donne 100 000 euros au titre du 790 A bis, plus 100 000 euros au titre de l'abattement de l'article 779. Deux cent mille euros passent sans droits.
Deuxième cas, un couple veut soutenir une même fille sur un appartement en VEFA. Chaque parent donne 100 000 euros au titre du 790 A bis, dans la limite globale de 300 000 euros par bénéficiaire. La fille reçoit 200 000 euros exonérés de ce seul dispositif.
Troisième cas, des grands-parents financent la rénovation énergétique de la résidence de leur petit-fils. Ils mobilisent le 790 A bis et l'abattement de l'article 790 B. La transmission anticipe la succession tout en servant un projet concret.
Ces trois cas partagent une même logique. Le don sort du patrimoine du donateur sans droits, réduit l'assiette d'une future succession et finance un besoin réel de la génération suivante. L'effet fiscal se double d'un effet familial tangible.
Chaque situation appelle un chiffrage propre. Nos analyses détaillées sur l'abattement de donation de 100 000 euros complètent utilement cette lecture.
Le dispositif paraît simple. Sa mise en œuvre concentre pourtant plusieurs pièges. Trois reviennent régulièrement.
La première erreur consiste à croire que le don finance n'importe quel achat immobilier. Le socle certain vise le logement neuf ou en VEFA, pas l'acquisition d'un bien ancien en l'état. Affecter le don au prix d'un appartement ancien classique expose à un refus d'exonération.
La deuxième erreur porte sur le calendrier d'affectation. Les fonds doivent servir dans les six mois suivant le versement. Un don versé trop tôt, avant un projet mûr, expose au dépassement de ce délai.
La troisième erreur touche l'antériorité de l'acquisition. Un versement rattaché à un achat conclu avant le 15 février 2025 reste inéligible. Cela vise notamment le remboursement anticipé d'un prêt déjà en cours. Le don doit financer un projet nouveau, pas régulariser une opération passée.
Une quatrième vigilance concerne le cumul d'aides sur les mêmes travaux. Mobiliser un crédit d'impôt ou une prime sur des dépenses déjà couvertes par le don ferme l'exonération. Chaque euro de travaux ne peut ouvrir droit qu'à un seul avantage fiscal.
Ces écueils justifient un cadrage préalable. La fiche officielle du don familial de somme d'argent rappelle les conditions et les délais de déclaration. Vérifier l'état du droit avant chaque opération reste indispensable.
Le 790 A bis ne se pense pas isolément. Il s'inscrit dans une architecture de transmission plus large. Le réflexe consiste à l'articuler avec les autres outils.
Pour un dirigeant, ce don complète souvent une réflexion sur la donation de titres avant cession. Les logiques diffèrent : l'un purge une plus-value mobilière, l'autre finance un projet immobilier familial. Les deux peuvent coexister dans un même plan.
La question du rappel fiscal mérite aussi attention. Les dons de sommes d'argent exonérés au titre du 790 A bis ne s'imputent pas de la même manière que les donations taxables. Notre article sur le rappel fiscal des donations sur quinze ans précise ces mécanismes.
Trois conseils s'appliquent immédiatement. Documentez chaque versement et son affectation. Vérifiez la qualité de primo-accédant pour l'ancien. Coordonnez le don avec votre notaire avant tout mouvement de fonds.
L'équilibre entre héritiers mérite aussi réflexion. Aider un enfant sans réajuster la répartition globale crée parfois un déséquilibre au moment de la succession. Une donation-partage englobant plusieurs enfants sécurise mieux l'harmonie familiale.
Un don de cette ampleur engage un patrimoine et une famille. La technicité fiscale ne suffit pas. La cohérence d'ensemble prime.
Un cabinet de conseil en gestion de patrimoine apporte une lecture globale. Il situe le don parmi vos autres projets : réemploi d'un produit de cession, préparation de la retraite, équilibre entre héritiers. Il coordonne notaire, expert-comptable et avocat fiscaliste.
Cette approche se distingue d'un conseil bancaire orienté produits maison. Elle diffère aussi d'une plateforme digitale qui automatise l'allocation sans traiter la fiscalité de la transmission. Le devoir de conseil s'exerce sur l'ensemble de la situation.
L'exigence est particulièrement forte sur un sujet temporaire. Une opportunité mal calibrée devient une charge fiscale. D'après l'Autorité des marchés financiers, le conseil doit rester adapté à la situation de chacun. Cadrer avant d'agir protège la décision.
Posez votre situation à un conseiller en gestion de patrimoine.
Un enfant, un petit-enfant ou un arrière-petit-enfant du donateur. À défaut de descendance directe, un neveu ou une nièce issus des frères et sœurs du donateur peuvent recevoir. Les neveux et nièces par alliance sont exclus. Le bénéficiaire doit affecter les fonds à un usage éligible dans les six mois suivant le versement.
Non. L'article 790 A bis concerne uniquement le logement neuf, l'ancien pour primo-accédant et la rénovation énergétique. Le financement d'une entreprise relevait d'un dispositif distinct, aujourd'hui différent. Confondre les deux expose à une remise en cause de l'exonération lors d'un contrôle fiscal.
Oui. L'exonération du 790 A bis s'ajoute à l'abattement en ligne directe de l'article 779, sans le consommer. Elle se cumule aussi avec le don familial de sommes d'argent de l'article 790 G. Un parent peut ainsi transmettre jusqu'à 231 865 euros à un enfant, sans droits de donation.
Pour un logement neuf ou une rénovation énergétique, le don doit intervenir entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026. C'est la date du don qui compte, pas celle de l'affectation des fonds. Une éventuelle extension aux logements anciens pour primo-accédants doit être vérifiée sur le texte en vigueur avant toute opération.
Oui, pendant cinq ans. Le logement acheté doit rester la résidence principale du bénéficiaire ou être loué en habitation principale, hors membre de son foyer fiscal. Le logement rénové doit rester l'habitation principale du donataire. Une revente anticipée remet en cause l'exonération obtenue.
L'administration admet le don par acte notarié, par acte sous seing privé ou par simple don manuel. Le don manuel se déclare via le formulaire 2735, dans le mois suivant le versement. Un passage chez le notaire sécurise la traçabilité de l'affectation et l'articulation avec vos autres donations.
Le don familial de l'article 790 A bis offre un levier de transmission rare. Cent mille euros par donateur, cumulables avec les abattements classiques, au service d'un projet de logement. La contrainte principale reste le calendrier.
Ce dispositif s'adresse pleinement aux dirigeants disposant de liquidités après une cession. Il permet d'aider concrètement la génération suivante, tout en réduisant l'assiette taxable d'une future succession. Encore faut-il respecter chaque condition d'affectation et de conservation.
La décision gagne à s'inscrire dans une réflexion patrimoniale d'ensemble, jamais dans l'urgence isolée. Un chiffrage adapté à votre situation familiale et fiscale évite les mauvaises surprises.
Cet article est rédigé à titre purement informatif et ne constitue ni un conseil en investissement, ni un conseil fiscal personnalisé, ni une sollicitation. Les dispositifs présentés évoluent ; vérifiez l'état du droit en vigueur. Toute décision patrimoniale doit faire l'objet d'une analyse adaptée à votre situation, formalisée dans une lettre de mission.
Sources
Structurer votre patrimoine commence par un échange clair.
Échangez 30 minutes avec Thomas Riou pour cadrer votre situation.
